Die 7 Risiken, die ihr bei der Immobilieninvestition beachten müsst!

Risiko, Rendite und Zeit gehen beim Vermögensaufbau immer Hand-in-Hand. Das ist ein wichtiger Punkt den ihr bei jeder Anlageentscheidung betrachten solltet. Wenn ihr eine Investition findet, die zu gut scheint um wahr zu sein, dann ist sie es wahrscheinlich auch. Wir zeigen euch was Risiko bei der Investition in Immobilien bedeutet und auf welche Risiken ihr besonders achten müsst um erfolgreich zu sein.

Aber was versteht man eigentlich unter einem Risiko?

Im Extremfall ist ein Risiko natürlich der Totalausfall des Investments, im konkreten Fall: die Wohnung wird unbewohnbar und hat plötzlich den Wert null oder weniger. Das ist natürlich ein Extremfall. Bei der Geldanlage hat es sich durchgesetzt das Risiko als synonym zur Volatilität zu betrachten – also dem auf und ab des Kauf/Verkaufspreises. Je stärker das auf und ab ist, umso volatiler ist die Geldanlage.

Das konnte man bei der letzten Krise am Finanzmarkt gut beobachten. Innerhalb weniger Tage ist der Aktienindex DAX von 13’800 auf fast 8’400 Punkte gefallen, in den darauffolgenden Wochen bis Ende 2020 jedoch wieder auf fast 14’000 gestiegen. Was man beim offenen Handel an der Börse mit minutiöser Genauigkeit verfolgen kann, spielt sich bei Immobilien eher verdeckt und nur indirekt ab. Ebenso sind Schwankungen bei Immobilien auch dementsprechend langsamer, bzw. mit einer höheren Verzögerung. Um so höher der Wert der Immobilie schwankt, umso höher ist somit auch das Risiko. Dies hat insbesondere dann einen Einfluss auf euer Investment, wenn ihr die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen müsst.

Bewusste Entscheidung für Risiken bei der Investition

Beispielsweise kann man natürlich in einigen Gegenden Immobilien mit einer Mietrendite von etwa 7% kaufen. Das bedeutet, die Höhe der Jahresmiete entspricht 7% des Kaufpreises, nur durch die Mietzahlung wäre die Wohnung also in etwa 16 Jahren abbezahlt. Kürzlich habe ich solch eine (vermietete) Wohnung zum Beispiel in Zwickau gefunden. Aber was bedeutet das bei einer bundesweiten Durchschnittsrendite für vermietete Wohnungen von etwa 2,7% beziehungsweise einer Durchschnittsrendite in Sachsen von etwa 3% für dieses Investment. Wenn ihr ein Investment mit einer solchen überdurchschnittlichen Rendite findet, solltet ihr euch bewusst machen, wo das damit verbundene Risiko herkommt. Bitte versteht mich nicht falsch, ich will damit nicht davon abraten, ein solches Risiko einzugehen, ich will jedoch betonen, das es wichtig ist dass ihr euch des Risikos bewusst seid!

In dem Fall, könnte das also das Risiko sein, dass sich die Region derart entwickelt, dass ein Verkauf in 15 Jahren nur noch deutlich unter Preis möglich ist.

Ist dieses Investment deswegen also besonders gut oder besonders schlecht? Es kommt (wie so oft) drauf an. Und zwar darauf, welches Risiko ihr euch leisten könnt. Könnt ihr im Zweifel also länger drauf warten, bis ihr die Immobilie wieder verkaufen könnt? Beziehungsweise könnt ihr es euch leisten, die Immobilie für einen längeren Zeitraum leer stehen zu lassen und könnt ihr dann auch noch gut schlafen? Natürlich kann man gewisse Risiken bei der Investition reduzieren, indem man das Risiko auf mehrere Anlageobjekte aufteilt (Diversifikation). Bei Immobilien ist dies als Kleinanleger zu Beginn jedoch meist eher nicht möglich, da die Immobilie einen Großteil des verfügbaren Geldes binden wird. Das nennt sich Klumpenrisiko. Wenn ihr also Immobilien investiert, die eine hohe Rendite versprechen, bietet es sich eher an mehrere günstigere Immobilien zu kaufen, als eine teure.

7 wichtige Risiken aus der Praxis

… und was ihr dagegen unternehmen könnt.

Im folgenden haben wir euch eine Reihe von Risiken aufgelistet die ihr bedenken solltet, wenn ihr eine Immobilie erwerbt. Gleichzeitig haben wir aufgeführt wie ihr die jeweiligen Risiken reduzieren oder vermeiden könnt.

Risiken gegen die Immobilie selbst

1. Mängel an der Immobilie
   • schaut euch die Immobilie vor dem Kauf gut an, nehmt euch noch eine zweite Person für eine Zweite Meinung mit
   • bei teureren Investments nehmt einen (unabhängigen) Sachverständigen zur Hilfe
   • sammelt Erfahrung bei der Begutachtung von Immobilien oder lest euch das entsprechende Fachwissen an
2. Risiko gegen die Region, Veränderung des Umfeldes und Strukturelle Risiken wie Arbeitslosigkeit und hohes Durchschnittsalter
   • Analysiert die Gegend hinsichtlich Altersstruktur, Zuzug/Wegzug, Wirtschaftsfaktoren (große und kleine Arbeitgeber) etc. (unser Tool zur Immobilienmarkt-Bewertung)
   • Grundsätzlich solltet ihr bedenken euer Risiko geographisch zu streuen, sucht euch also nicht nur Immobilien in einem Kiez oder nur in einer Stadt(teil) sondern sucht euch Immobilien in unterschiedlichen Gegenden (mehr dazu im Kapitel Diversifizierung)

Risiken aufgrund der Vermietung

3. Mietausfälle/Mietnomaden
   • Lasst euch die notwendigen Unterlagen zur Bewertung des Vermieters vorlegen (Schufa, Einkommensnachweis)
   • Wenn diese Angaben nicht genügen, könnt ihr die Bürgschaft durch einen Dritten zur Auflage machen. Die Bürgschaft muss natürlich vom Bürgen schriftlich bestätigt werden.
   • Auch hier hilft es bei einem Termin mit dem potentiellen Mieter insbesondere am Anfang eine zweite Person hinzuzuziehen
   • Wenn ihr euch immer noch unsicher seid wählt einen anderen Mieter, zur Not wartet lieber noch einen Monat länger bis die Wohnung vermietet ist, als dass ihr am Ende Ärger habt.

Risiken gegen den Kredit

4. Ausfall Kreditgeber
   • Bei einem Kreditausfall denken die Meisten immer an den Ausfall des Schuldners, was passiert jedoch beim Ausfall des Kreditgebers. Im besten Fall wird der Kredit direkt von einem neuen Investor mit übernommen, im schlechtesten Fall wird jedoch der Kredit sofort fällig.
   • Achtet darauf, dass ihr einen vertrauenswürdigen Kreditgeber findet und zahlt im Zweifel lieber 0,2 Prozentpunkte mehr für den Kredit.
5. Änderung der Kreditkonditionen (nach Ablauf der Zinsbindung)
   • Die Kreditzinsen vereinbart ihr mit dem Kreditgeber im Normalfall für einen Zeitraum von 10, 15 oder sogar 25 Jahre. Eine längere Laufzeit gibt mehr Sicherheit gegen eine Zinsänderung, zieht im Allgemeinen aber auch höhere Kosten nach sich. Trefft diese Entscheidung für die Laufzeit bewusst und behaltet im Hinterkopf, dass wir momentan eine sehr günstige Kreditsituation am Markt haben, mit Zinsen von teilweise unter einem Prozent.

Risiken gegen den Kreditnehmer

Last but not least das Risiko, dass ihr selbst zahlungsunfähig werdet. Dieses Risiko lässt sich in die temporäre Zahlungsunfähigkeit und die grundsätzliche Zahlungsunfähigkeit unterscheiden. Beide Risiken umgeht ihr, indem ihr die Immobilie ordentlich kalkuliert und einen Puffer einbaut.

6. Temporäre Zahlungsunfähigkeit
   • Kalkuliert die Kreditkonditionen nicht zu knapp, im allgemeinen sagt man, dass man ein Jahr auch ohne die Mietzahlungen durch den Mieter auskommen sollte.
7. Zahlungsunfähigkeit
   • Das eingangs erwähnte verdeckte Risiko bei Immobilien, kommt natürlich insbesondere dann zum tragen, wenn Ihr die Immobilie in einer Zwangssituation verkaufen müsst. Wenn ihr keine Zeit habt einen Verkäufer zu finden, der euch das Zahlt was die Wohnung wert ist, kann es passieren, dass ihr einen Käufer akzeptieren müsst der weniger Zahlt.
   • Der Zahlungsunfähigkeit könnt ihr am besten begegnen indem ihr euch mit dem eingegangenen Risiko nicht übernehmt, also gut kalkuliert was ihr euch leisten könnt, Eventualitäten und Risiken mit einkalkuliert und einen gewissen Sicherheitspuffer mit einbaut.

Fazit

Nutzt diese Auflistung der Risiken also am Besten bevor ihr euch für eine Immobilie entscheidet, geht diese Punkt für Punkt durch und überlegt euch, ob ihr das jeweilige Risiko beherrscht oder ob ihr euch dazu noch unsicher seid. Wie immer gilt, wenn ihr Zweifel an dem Investment habt, seid lieber zu vorsichtig, als zu wagemutig.

Schaut doch auch nochmal in unserem Immobilien-Blog Verzeichnis vorbei. Dort haben wir für euch die besten Blogs im Immobilienbereich zusammengestellt.