Höhere Immobilienrendite durch geschickte Finanzierung

Rendite ist der Ertrag den das von dir angelegte Kapital in einem bestimmten Zeitraum einbringt. Die Immobilienrendite berechnet sich aus dem eingesetzten Kapital, den Kreditkonditionen der Finanzierung und den Einnahmen aus der Immobilie.

Selbstverständlich ist die Rendite in den meisten Fällen nicht von vornherein absehbar oder sicher. Dennoch kann man bei den meisten Investments eine Annahme treffen wie viel diese regelmäßig abwerfen wird. Bei der Investition in eine Immobilie setzt sich die Rendite aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  • der Mietzins den der Mieter zahlen sowie 
  • mögliche Steuerersparnisse die man vom Finanzamt zurückerhält. 

Auf die Rendite wirken sich jedoch auch 

  • die gezahlten Zinsen an die Bank 
  • Gebühren zu beim Kauf der Immobilie 
  • Wertverluste, Mietausfälle und sonstige nicht absehbare Risiken aus.

Um zu bestimmen wie lohnenswert ein bestimmtes Investment ist, kann man viele von den eben angesprochenen Punkten vornherein nicht wissen. Dennoch kann man bestimmte Annahmen treffen. Beispielsweise kann man eine Pauschale für Mietausfälle einstellen einen groben Zinssatz bzw eine grobe Wohnungsabnutzung mit einkalkulieren und gegebenenfalls Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten vorwegnehmen. Auch für die Steuerersparnis lassen sich anhand des persönlichen Einkommensteuertarifs grob berechnen. Mit unserem im folgenden aufgeführten Tool erhältst du die Möglichkeit überschlagsmäßig die Rendite unter Angabe einiger grundlegender Rahmenbedingungen zu ermitteln. 

Wie berechnet sich die Immobilienrendite

Welche Parameter bei der Investition wirken auf die Rendite ein

  • Kreditanteil, Miethöhe, Verkaufspreis, Steuererstattungen
  • Anschaffungskosten (Grundsteuer, Makler, Notar, …)
  • Nicht umlagefähige Kosten – Reparaturkosten, Mietausfälle, Kosten aus Eigentümergemeinschaft (Anstrich Wohnhaus; ist das umlagefähig?)

Beispielrechnung

Einfach mal ein praktisches Beispiel, du kaufst eine Wohnung in Berlin und bezahlst dafür 100’000 € als Kaufpreis. Hinzu kommen 

Maklerkosten in Höhe von 7,8 % also 7’800 €, 

Notarkosten i. H. v. 1’500 € (1,5%) sowie 

Grunderwerbssteuer i.H.v. 6’000 € also 6 % vom Kaufpreis.

Du gibst in dem Fall also 115’300 € für die Wohnung aus. Im Gegenzug zahlt dir der Mieter der in der Wohnung wohnt 300 € Netto-Kaltmiete pro Monat also 3’600 € im Jahr.

Deine jährliche Rendite beträgt somit 3,1 % (3’600 € / 115’300 € * 100 in %) vor Steuern.

Dies ist zwar im Vergleich zu dem was man heutzutage auf dem Tagesgeldkonto bekommt eine ordentliche Verzinsung, in Anbetracht des damit in Verhältnis stehenden Aufwandes ist dies jedoch nicht sonderlich beeindruckend. Wie kann man also die höhe der Rendite bei Immobilien erhöhen?

Mit der Finanzierung zu einer hohen Immobilienrendite

Der Wert, den wir bisher errechnet haben, ist die Gesamtkaptialrendite. Diese gibt an wie hoch die Verzinsung auf das gesamte eingesetzte Kapital ist. Im Beispiel stammt das gesamte eingesetzte Kapital von uns (Eigenkapital = Gesamtkapital). Was passiert nun jedoch wenn ein Teil des Kapitals nicht von uns kommt, sondern wir uns Geld von der Bank leihen.

Wir erweitern das eben genannte Beispiel folgendermaßen: anstelle die 115’300 € aus der eigenen Tasche zu zahlen, nimmst du einen Kredit in Höhe von 50’000 € bei einer Bank auf. Die Bank verlangt dafür 1 % Zinsen pro Jahr (p. a.; per annum). Die Nebenkosten bleiben gleich. Das bedeutet du nimmst nach wie vor Im Jahr 3’600 € an Miete ein, musst jedoch im Gegenzug für den Kredit 500 € an die Bank zahlen. Deine jährlichen Einnahmen aus der Vermietung betragen also nur noch 3’100 € im Jahr. Da du selber aber nur 65’300 € aus der eigenen Tasche investiert hast (115’300 € Gesamtpreis – 50’000 € Bankkredit) beträgt deine jährliche Rendite nun 4,7 % (3’100 € / 65’300 € * 100 in %) ist also deutlich höher als im ursprünglichen Beispiel. Der Vorgang den wir hier beschrieben haben nennt sich hebeln, man hebelt das persönlich eingesetzte Kapital mit geliehenen Fremdkapital. Das lässt sich beliebig weitertreiben. Wenn man beispielsweise durch die Finanzierung selbst nur 20’000 € selber zahlt, ergibt sich eine Immobilienrendite von etwa 13,25 %. Das ist ordentlich.

Wie hoch ist der Hebel bei der Finanzierung

Wir können damit zusammenfassen, dass mit einem höheren Heben (Gesamtkapital / Eigenkapital) eine höhere Rendite einhergeht. Das ganze lässt sich beliebig weiterspielen, so dass sich im Extremfall, also bei kompletter Finanzierung der Immobilie durch die Bank eine unendliche Immobilienrendite ergibt. Dies setzt jedoch zum einen voraus, dass die Mietzahlung höher sind als die jährlichen Zinszahlungen und dass die Bank zu einem solchen Kredit einwilligt. Das wiederum wird sie nur dann tun, wenn du genügend Sicherheiten bieten kannst und entsprechend Kreditwürdig bist.

Risiko bei hohem Hebel

Dieser hohe Kreditanteil birgt jedoch auch ein hohes finanzielles Risiko. Extrembeispiel wäre, die Immobilie wird aufgrund von vorher unerkannten Baumängeln unbewohnbar. Die Immobilie kann nicht mehr vermietet werde. Die Investition ist verloren. In diesem Fall muss man natürlich trotzdem weiterhin den Kredit an die Bank abbezahlen. Du solltest dir also vorher überlegen, welche Kredithöhe du verkraften kannst so dass du im schlimmsten Fall nicht finanziellen Schiffsbruch erleidest.

Fazit

Bei der Investition in Immobilien hat man einen großen Spielraum um die erzielbare Rendite zu optimieren. Gleichzeitig, kommt mit einer höheren Rendite normalerweise auch ein höheres Risiko.

Schaut doch auch nochmal in unserem Immobilien-Blog Verzeichnis vorbei. Dort haben wir für euch die besten Blogs im Immobilienbereich zusammengestellt.

Wie hilfreich war dieser Beitrag?

Klicke auf die Sterne um zu bewerten!

Durchschnittliche Bewertung 0 / 5. Anzahl Bewertungen: 0

Bisher keine Bewertungen! Sei der Erste, der diesen Beitrag bewertet.

Das könnte Dich auch interessieren …