7 Fehler bei der Immobilieninvestition

Jeder macht mal Fehler, doch die besten Fehler aus denen man lernen kann, sind immer noch solche die Andere machen. Die typischsten Fehler, die ihr als Vermieter machen könnt, haben wir hier für euch zusammengetragen. Dabei ist es teilweise sehr einfach diese Fehler zu vermeiden und euch selbst Ärger und Geld zu sparen.

Vermieten an Bekannte oder Familie

Das Vermieten an Leute die man bereits kennt muss doch eigentlich eine Sichere Sache sein oder? Schließlich kennt man diese und weiß wie ordentlich und zuverlässig diese sind. Außerdem hat man ja einen direkten Draht wenn es mal Probleme gibt. So richtig wie all diese Punkte sind, sollte man sich gut überlegen wie man in einer Situation handelt, in welcher der Freund durch eigenes Verschulden in der Wohnung etwas kaputt gemacht hat oder vielleicht sogar in Zahlungsschwierigkeiten kommt. Seid ihr bereit für die Beziehung auf Geld bzw. Rendite zu verzichten?

Ebenso wie es massig Fälle gibt, in denen diese Konstellation funktioniert, wird es ebenso auch sehr viele Situationen geben, in welcher es zu unnötigen Reibungen kommt. Das Vermieten an Freunde oder Familie ist immer eine individuelle Entscheidung und sollte dementsprechend gut durchdacht werden.

Fehlender Vertrag

Immer wieder kommt es dazu, dass Vermieter Neulinge eine Wohnung vermieten, ohne einen ordentlichen Vertrag mit dem Vermieter schließen. Dies ist ein besonders kritischer Fehler den ihr als Vermieter machen könnt.

Insbesondere solltet ihr in dem Vertrag alles mit aufnehmen, was es mit dem neuen Mieter zu klären gibt.

• wieviele Schlüssel wurden übergeben
• Für welche Wartungen ist der Mieter zuständig und wie oft sind diese durchführen zu lassen (bspw. Gastherme)
• Ausschluss von Einrichtungsgegenstände, die nicht Mietgegenstand sind (Beispiel, kann eine eingerichtete Klimaanlage kein Mietgegenstand sein, so dass diese in Verantwortung des Mieters liegt. Sie wird somit nicht durch den Vermieter ersetzt, wenn diese nicht mehr funktionsfähig ist)

Ebenso sollten dabei auch alle Gebrauchsanweisungen (bzw. eine Kopie dieser) für die in der Wohnung befindlichen elektronischen Geräte mitgegeben werden. Auch dies sollte dokumentiert werden.

Ganz ausdrücklich sollten keine mündliche Absprachen bezüglich des Mietverhältnisses getroffen werden, da solche immer angreifbar sind und vor Gericht kaum bestand haben.

Ausreden gelten lassen

Der Alptraum eines jedes Vermieters sind wohl die sogenannten Mietnormaden. Mieter, welche die Wohnung einfach nicht verlassen und diese runterwirtschaften. Der Vermieter verliert dabei nicht nur den Mietzins für den Zeitraum, sondern steht auch noch vor zusätzlichen Renovierungsaufwänden. Dieses Horrorszenario klärt sich jedoch ziemlich schnell wenn man mit den betroffenen spricht und oftmals ergibt sich, dass die Vermieter Ausreden gelten lassen und erst viel zu Spät Abmahnungen für die verspätete Zahlung schreiben. Spätere Abmahnung bedeutet in diesem Fall, spätere Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des nicht-zahlenden Mieters.

Sobald die Miete nicht rechtzeitig überwiesen wird, sollte der Vermieter in jedem Fall Schriftverkehr produzieren, mit Verweis auf die Möglichkeit der fristlosen Kündigung bei weiterem Verzug.

Natürlich wird man danach unbedingt das Gespräch mit dem Mieter suchen. Es liegt im Normalfall ja nicht im Interesse des Vermieters einen sonst zuverlässigen Mieter zu vergraulen und jeder kann in Situationen geraten, in denen es mal knapp wird. An der Stelle kann man dann gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung suchen, wie dieser ggf. eine fehlende Miete abstottern kann. 

Durch die Abmahnung wird dem Mieter klar gemacht, das solches Verhalten nicht toleriert wird.  Weiterhin gibt es dem Vermieter die Möglichkeit, bei weiterem Verzug schnellstmöglich weitere rechtliche Schritte zu ergreifen um seine Investition zu schützen.

Verzicht auf Kaution

Es kommt vor, dass die Mieter die Kaution nicht sofort übergeben und zusichern diese bald nachzureichen. Als Vermieter, solltet ihr jedoch niemals auf die Kaution verzichten, dies ist der Pfand des Vermieters für die überlassene Wohnung. Der Schlüssel wird somit erst dann ausgehändigt, wenn das Geld auf dem Konto angekommen ist oder Bar vorgelegt wurde.

Die Kaution muss übrigens von dem sonstigen Vermögen des Vermieters getrennt sein. Ideal ist dabei ein gesondertes Konto anzulegen, auf dem ihr das Geld hinterlegt, bis der Mieter wieder auszieht. Mit der Kaution erwirtschaftete Erträge stehen im Übrigen dem Mieter zu.

Gründliche Auswahl des Mieters

Ein weiterer kritischer Fehler ist es, als Vermieter den neuen Mieter nicht genügend zu durchleuchten. Im Idealfall schließt ihr mit Unterzeichnung des Mietvertrags einen Vertrag mit dem Mieter der über viele Jahre bestand haben kann. Von daher solltet ihr euch gut überlegen, wem ihr eure Wohnung anvertraut. Je nach Region, Lage und Art der Wohnung werdet ihr natürlich mehr oder weniger Interessenten finden. Dennoch sollte man nicht den erstbesten Mieter nehmen, sonder lieber ein wenig warten, bis vielleicht ein besserer Kandidat gefunden ist.

Bevor ihr euch für einen Mieter entscheidet, solltet ihr eine gründliche Auswahl treffen. Zuerst soll der Mieter eine Selbstauskunft ausfüllen. In der Selbstauskunft sollte auch vermerkt sein, dass vorsätzliche falsche Angaben in dem Dokument Grund für eine fristlose Kündigung sein können. Allein diese Passage macht den Ernst der Lage klar und sorgt dafür, das weniger fehlerhafte Angaben in den Bewerbungen landen.

Zusätzlich solltet ihr von dem zukünftigen Mieter eine SCHUFA-Auskunft anfordern. Die Kreditwürdigkeit wird in dieser in einem Score-Wert angegeben. Ein SCHUFA-Score ab 95 spricht dabei von einem “geringen bis überschaubaren Risiko”, ein Wert ab 97,5 sogar von einem “sehr geringen Risiko” des Kreditausfalls.

Ein weiterer wichtiger Punkt für die Entscheidung ist euer persönliches Bauchgefühl.Ihr bringt eine bestimmte Menschenkenntnis mit in den Job als Vermieter mit ein. Traut (wenn die anderen Punkte stimmen) diesem Bauchgefühl. Wenn ihr euch unsicher seid, fragt einen Dritten, euren Partner, Eltern, besten Freund etc. Und im Zweifel: sucht weiter!

Kosten nicht im Auge behalten

Der Gewinn den ihr mit eurem Immobilieninvestment macht, hat zwei Hauptkomponenten: die Einnahmen und die Ausgaben. Viele, gerade jüngere Vermieter gucken nur auf die Einnahmenseite und vergessen, dabei dass Sie auch über die Ausgaben die Rendite verbessern können.

Prüft also in regelmäßigen Abständen, was für Kosten im Kontext mit eurem Investment anfallen. Könnt ihr bessere Verträge (zum Beispiel mit der Hausverwaltung) erzielen. Braucht ihr wirklich alle Services, die in eurem Vertrag eingeschlossen sind? Sind die Bankgebühren zu hoch? Gibt es bessere Tools zur Verwaltung eurer Mietwohungen?

An dieser Stelle gibt es auch genügend Möglichkeiten, Zeit gegen Geld zu tauschen. Wenn ihr bestimmte dinge selber macht spart ihr wahrscheinlich Geld. Da müsst ihr prüfen ob es euch die Zeit wert ist und ob die Kosten und der Aufwand den ihr erbringen müsst in einem Gesunden Verhältnis stehen.

Die Wohnung nicht regelmäßig überprüfen

Als Vermieter solltet ihr in regelmäßige Abständen nach eurem Eigentum schauen. Das geht natürlich nur mit Einverständnis des Mieters. Wenn ihr es jedoch schafft in positiven Kontakt mit dem Mieter zu bleiben, könnt ihr euch somit elegant einen Überblick über die Lage vor Ort machen. Insbesondere seht ihr, wie der Mieter mit eurer Wohnung umgeht. Achtet von daher insbesondere auf Schäden wie Schimmel und Wasserflecken in Ecken und Decke.

Ganz nebenbei erhaltet ihr so auch die Möglichkeit mit dem Mieter ins Gespräch zu kommen. Vielleicht ergibt sich ja die Möglichkeit Dinge in der Wohnung zu modernisieren (und die Kosten auf den Mieter umzulegen). Beispiel wäre dabei die Modernisierung des Badezimmers. Dabei könnt ihr bis zu 8%  Gesamtsumme der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Für diese Investition erhaltet ihr somit einen Rendite-Boost, der eure Gesamtrendite teils deutlich erhöht.

Unterm Strich

Viele der in diesem Artikel beschrieben Schritte wirken auf einen ersten Blick herzlos und unempathisch. Deshalb sollte man sich vor der Entscheidung in eine Immobilie zu investieren, damit auseinandersetzen, ob er bereit ist solche Schritte zu ergreifen und durchzusetzen. Nichtsdestotrotz, sind die geschilderten Szenarien, Sondersituationen, viele Vermieter werden in ihrer gesamten Karriere nicht in die Lage kommen eine Abmahnung aussprechen zu müssen. Wenn es hart auf hart kommt müsst ihr (überspitzt gesagt) jedoch mit euch ausmachen, ob ihr bereit wärt eine Familie vor die Tür zu setzen. Fehlen aus eurer Sicht noch wichtige Fehler, dann hinterlasst uns doch gerne ein Kommentar. Wenn ihr mehr über das Vermieten lesen wollt, haben wir euch eine Sammlung der aus unserer Sicht besten Blog-Artikel in unserer Übersicht Die wichtigsten Artikel für Vermieter zusammengestellt. Dort findet ihr auch weitere Lösungen wie ihr als Vermieter Fehler umgeht und eine bessere Rendite erzielt.